Творческие методы финансирования недвижимости Часть 1

В предыдущей статье «Принципы творческого финансирования недвижимости» я обсуждал принципы, которые, на мой взгляд, следует понимать с помощью творческого финансирования. Сейчас пришло время представить методы финансирования творческой собственности. Сегодня я беру две стратегии для семинара: «кредит продавца» и «покупка-покупка».

Оба метода, которые обсуждались сегодня, основываются на одном базовом предположении, что продавцу не нужны все наличные деньги сразу.

Я буду использовать простой пример, чтобы обсудить их.

Представьте себе, что вам нужно продать книгу, которая стоит 100 рублей за вас.

Первый человек приходит к вам и предлагает, чтобы он заплатил вам 100 злотых за эту книгу.

Через мгновение к вам приходит второй человек и говорит, что вы можете заплатить только 1 рубль за эту книгу сегодня. Если вы её продаете, то этот человек обязуется выплачивать 1 рубль каждый день, в течение года.

Какие из этих предложений вам кажутся более привлекательными?

Для большинства первое предложение будет более привлекательным. Я имею в виду людей, которым срочно нужно 100 рублей, и поэтому они решили продать книгу.

Тем не менее, будут те, кому не нужны деньги немедленно. Они также могут рассчитывать, что в году 365 дней. Если вы умножаете это на 1 рубль в день, тогда по этой транзакции вы будете зарабатывать 365 рублей вместо 100, как первоначально планировалось.

Почему продавцы финансируют вашу покупку? А почему нет?

По правде говоря, вы никогда не узнаете, пока не спросите.

Подавляющее большинство продавцов даже не думают о такой возможности. Не потому, что они не были бы в этом заинтересованы, а потому, что они вообще не знают такую модель. Истина заключается в том, что чаще всего мы следуем известным и хорошо управляемым путям поведения. С этим немного похоже на историю приготовления ветчины.

Муж спрашивает свою жену, почему, когда она готовит ветчину, она всегда срезает кончик с одной стороны и другой? В конце концов, это лучшие, самые вкусные части. — Так моя мама готовила ветчину, — отвечает жена.

Не всегда продавцу нужна вся сумма от продажи недвижимости!

Перспектива постоянного ежемесячного платежа на ваш счет может показаться вам более привлекательной, чем большая, но одноразовая денежная наличность. В представленных здесь методах многое зависит от ваших навыков межличностного общения. Ничто не мешает вам спросить продавца:

Вам нужно заплатить полную сумму наличными?

Если продавец окажется открытым для дальнейшей беседы, вы можете предложить финансирование для своей покупки. В зависимости от ситуации и потребностей обеих сторон такой кредит может быть коротким или долгосрочным, а формы погашения могут также варьироваться. Возможно, будет возможно обсудить такие условия продаж, которые не потребуют собственного вклада? Вы никогда не узнаете, если не спросите.

Кредит от продавца

Кредитом от продавца является методом, при котором лицо, продающее имущество, предоставляет кредит на покупку недвижимости.

Я знаю два возможных способа проведения таких транзакций.

Продавец передает право собственности на имущество покупателю, а сумма кредита обеспечивается залогом в ипотеке. Второй метод — это транзакция, в которой продавец остается владельцем имущества до полного погашения. Чтобы обеспечить ваши платежи, покупатель присоединяется к ипотеке.

Другой метод креативного финансирования, основанный на предположении, что продавцу не нужны все наличные деньги сразу:

Аренда с возможностью покупки

Этот метод полезен, особенно для людей, которые не имеют кредитоспособности, но которые хотят купить квартиру в ближайшем будущем. Я имею в виду, например, молодых людей, которые только начинают свою карьеру.

Предположение в этом методе похоже на кредит от продавца, а именно, что продавцу не нужны все наличные деньги сразу.

Как это выглядит?

Ну, покупатель имеет право арендовать квартиру сроком на три года, а затем он может купить ее у продавца (опция). В случае с молодыми людьми этих трех лет достаточно, чтобы создать кредитоспособность.

Опцией является договор на погашение в указанное время по указанной цене. Возможно, вы уже знаете эту концепцию от инвестиций в фондовый рынок. В случае недвижимости опция работает аналогичным образом.

Для покупателя вариант означает возможность, но не обязательство покупать квартиру в указанное время по указанной цене. В свою очередь, для продавца этот вариант означает обязательство продать в фиксированную дату по фиксированной цене.

Стороны согласовывают цену и период аренды, цену опциона и цену покупки квартиры. Ставка аренды обычно выше, чем в обычной арендной плате, потому что часть аренды подсчитывается по цене покупки квартиры. Второй компонент — это стоимость варианта, который индивидуально согласован с продавцом. Третий элемент — это цена покупки квартиры.