Как оценить рентабельность инвестиций в недвижимость

Возможно, это будет самая важная статья об инвестировании в недвижимость, которую вы когда-либо читали. В этой статье я расскажу вам, какую форму использовать при оценке рентабельности инвестиций. Многие инвесторы задают этот вопрос: «Как я узнаю, что я действительно заработаю на  определенном имуществе, на основе каких расчетов я должен принять окончательное решение». Из сегодняшней статьи вы узнаете, как оценить  рентабельность инвестиций в недвижимость.

Недавно я опубликовал статью о перепродаже квартир в блоге, В какой-то степени перепродажа — это метод зарабатывания денег на  недвижимости, который заключается в покупке недвижимости, чаще всего разрушенной или опустошенной, её ремонте,  а затем перепродают их с прибылью. Эта статья встретила большой интерес, потому что я получил от вас много писем по этому вопросу. Вы спрашиваете, в первую очередь, как оценить рентабельность инвестиций в данное имущество, есть ли какая-либо формула, которую я использую при принятии решения о покупке недвижимости. Ну, это так, и я с удовольствием поделюсь им с вами. Как рассчитать потенциальную норму прибыли от инвестиций в арендную плату или сделки купли-продажи, которые я уже написал в предыдущих статьях. Сегодня я расскажу о том, как оценить рентабельность переворачиваемых транзакций, т. е. покупать-продать инвестиции.

У большинства инвесторов есть свои проверенные методы анализа того, окупится ли данная инвестиция или нет. Некоторые используют сложные формулы, которые требуют использования электронных таблиц. Есть также инвесторы, которые основывают свое решение участвовать в инвестициях исключительно на так называемом «чувстве». Есть и те, кто старательно охраняет свои методы. Лично я не принадлежу ни к одной из этих групп. Я не сторонник слишком продвинутых методов или сложных расчетов. Я не рекомендую никому основать бизнес, который зарабатывает на недвижимость, только по интуиции. Хотя я считаю, что интуиция в бизнесе важна. Например, если вы не чувствуете недвижимости, просто не инвестируйте в нее. Я не принадлежу к людям, которые любят хранить свои методы в секрете. Напротив, метод, который я использую, очень прост и позволяет делать быстрые вычисления в голове или на листе бумаги. Он несложный, хотя он требует некоторых знаний о недвижимости и, и, возможно, прежде всего, требует хорошего знания области, в которую вы инвестируете.

Мой метод сводится к вычислению того, сколько я могу действительно заплатить за данное предложение. Речь идет о расчете так называемой максимальной покупной цены.

Первый шаг — оценить цену продажи, то есть цену, за которую вы спокойно сможете продать недвижимость после проведения необходимых ремонтных работ. Поэтому вам нужно оценить, какая будет цена продажи уже улучшенной недвижимости, готовая к внедрению. Вы можете прочитать об этом в моем блоге в ближайшее время, поэтому не забудьте подписаться на информационный бюллетень в конце этой статьи, если вы еще этого не сделали.

После оценки цены продажи вы должны вычесть издержки и свою прибыль от нее.

Это можно представить в следующей формуле:

Цена покупки = Цена продажи — Затраты — Прибыль

Цена покупки — самая высокая / максимальная цена, которую вы можете заплатить за покупку недвижимости;

Цена продажи — оценка суммы, по которой вы впоследствии продаете свою недвижимость после проведения необходимого ремонта и ремонта;

Затраты — в этом пункте вы учитываете все затраты, которые вы понесете в связи с инвестициями, в том числе: затраты на ремонт, транзакционные издержки и текущие расходы на техническое обслуживание.

Прибыль — минимальная сумма, которую вы хотите заработать на свои инвестиции.

Будет лучше, если я покажу это в конкретном примере.

Предположим, вы подумываете о покупке немного опустошенного имущества для ремонта. Вы думаете, что после ремонта вы можете продать  недвижимость за 40000 долларов без проблем. Вы подсчитаете, что у вас будут расходы на 3200 долларов. Вы устанавливаете минимальный доход на  эти инвестиции в размере 2500 долларов.

Поэтому ваш расчет должен выглядеть следующим образом:

40 000 долларов — 3200 долларов — 2500 долларов = 34 300 долларов

Цена покупки не может превышать 34300 долларов.

Чтобы правильно рассчитать цену покупки, вы должны научиться правильно оценивать оставшиеся компоненты этой формулы, т. е. отпускную цену и затраты. Вы можете прочитать о том, как это сделать в моем блоге.